中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京6月18日訊（記者 關(guān)婧） 近日，房地產(chǎn)企業(yè)新力控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新力控股”）于港交所披露了招股書，農(nóng)銀國(guó)際和華泰金控?fù)?dān)任聯(lián)席保薦人。

新力控股的上市招股書顯示，在2016年至2018年，新力控股的收入分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為94.6%。公司凈利潤(rùn)分別為1.31億元、2.78億元、5.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為105.9%。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)披露，新力控股的銷售規(guī)模分別為161.3億元、428.1億元和887.3元億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)136%。

在規(guī)模快速增長(zhǎng)同時(shí)，新力控股作為一家中小房企，也不可避免的出現(xiàn)了高負(fù)債和高資金成本的問(wèn)題。

2016年、2017年和2018年，新力控股的借款總額為64.37億、166.75億、221.02億元，尚未償還銀行及其他借款總額分別為64.37億、166.75億、215.11億元，加權(quán)平均實(shí)際利率高達(dá)9.3%、9.1%和9.3%。而公司的凈資本負(fù)債比率分別達(dá)到了190%、270%、240%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

值得關(guān)注的是，新力控股在2018年初提出“保800億爭(zhēng)1000億元”目標(biāo)，公司項(xiàng)目從江西急速延伸至珠三角、長(zhǎng)三角領(lǐng)域，但是快速擴(kuò)張同時(shí)，公司對(duì)于項(xiàng)目把控能力卻并未隨之提高。

2017年以來(lái)，新力控股在南昌市的新力·公園壹號(hào)項(xiàng)目未按規(guī)定辦理施工許可及安全監(jiān)督手續(xù)，被南昌市建委要求限期整改。另外，南昌的新力禧園項(xiàng)目和新力龍灣項(xiàng)目額外收取“居間服務(wù)費(fèi)”被消費(fèi)者舉報(bào)。

2018年5月，武漢市房管局還曾通報(bào)，由湖北華中盤龍收藏品交易市場(chǎng)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的新力·帝泊灣項(xiàng)目存在標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)之外加價(jià)，另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用的問(wèn)題。

同年9月，贛州新力力合置業(yè)有限公司和贛州新力未來(lái)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的新力·帝泊灣一期、二期，未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)擅自開工，被贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通報(bào)。

另外，新力控股董事會(huì)主席張園林與其胞兄張國(guó)印控股的江西省第五建筑集團(tuán)有限公司、胞弟張國(guó)金控股的廣西路港建設(shè)集團(tuán)，三家企業(yè)已經(jīng)維持六年的業(yè)務(wù)關(guān)系。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者試圖聯(lián)系新力控股相關(guān)人員，但截至發(fā)稿時(shí)沒(méi)有得到回復(fù)。

中小房企沖上市 新力控股銷售額不足千億

招股書披露，2016年、2017年、2018年，新力控股的收入分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元，凈利潤(rùn)分別為1.31億元、2.78億元、5.55億元。

另外，在2016年及2017年，新力經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量為負(fù)，分別約-20.37億以及-65.47億元，新力控股稱主要是因物業(yè)開發(fā)活動(dòng)持續(xù)增加及增強(qiáng)土地收購(gòu)力度而令經(jīng)營(yíng)所用現(xiàn)金凈額重大所致。

2016年、2017年、2018年，新力控股的資產(chǎn)總額分別為200.2億元、488億元及776億元，凈資產(chǎn)分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。

招股書中，新力控股并未透露公司銷售額。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)披露，2015年新力控股銷售規(guī)模僅為45億，2016至2018年間，銷售額分別達(dá)到161.3億、428.1億和887.3元億，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)136%，不過(guò)仍未夠到千億銷售額門檻。

在土地儲(chǔ)備方面，截至3月31日，新力共計(jì)擁有101個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，包括77個(gè)由公司子公司開發(fā)的項(xiàng)目，以及24個(gè)由合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)的項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約為1480萬(wàn)平方米。其中，包括已竣工面積10.93萬(wàn)平方米、開發(fā)中物業(yè)面積1130萬(wàn)平方米，及持作未來(lái)開發(fā)物業(yè)的總建筑面積約340萬(wàn)平方米。

新力控股凈資本負(fù)債比率超200% 遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平

招股書顯示，2016年、2017年、2018年及截至2019年3月31日，新力控股的流動(dòng)負(fù)債總額分別約為137.58億、366.28億、595.49億以及640.57億元。

2016年、2017年、2018年，新力控股的借款總額分別為64.37億、166.75億、221.02億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元。

數(shù)據(jù)顯示，新力控股尚未償還銀行及其他借款（不包括公司債券）總額分別約為64.37億、166.75億、215.11億元，加權(quán)平均實(shí)際利率分別為9.3%、9.1%和9.3%。

和諸多中小房企一樣，新力較為依賴信托融資。截至3月底，新力尚有28項(xiàng)信托融資尚未償還，其中利率最高的一筆為15.36%。截至2018年12月31 日，新力未償還信托融資總額占同日借款總額的51.6%。

而凈資本負(fù)債率方面，新力控股招股書披露，2016年、2017年、2018年公司的凈資本負(fù)債比率分別為190%、270%、240%。這一數(shù)字遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

新力控股在招股書中指出，凈資本負(fù)債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年銀行及其他借款增加。由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍，主要因?yàn)?018年完成及交付了更多的物業(yè)使現(xiàn)金流量增加。

關(guān)聯(lián)交易頻發(fā) 兄弟間已做了六年生意

根據(jù)招股書披露，新力控股董事會(huì)主席張園林此前曾任江西省第五建筑集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江西五建”）的總經(jīng)理，而張園林的胞兄張國(guó)印，是江西省第五建筑集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼控股股東，持股比例約80.4%。

在報(bào)告期內(nèi)，江西五建為新力控股的物業(yè)開發(fā)提供了大量工程、建筑和噴涂業(yè)務(wù)。招股書披露，2016年至2018年，新力控股對(duì)江西五建應(yīng)付總服務(wù)費(fèi)金額分別為3.83億元、4.11億元和8.00億元，分別占比公司采購(gòu)額的16.3%、6.6%和10.4%。

另外，張園林的胞弟張國(guó)金，為廣西路港建設(shè)集團(tuán)的實(shí)控人，持股比例為97.65%。

2016年廣西路港集團(tuán)開始為新力控股物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供建設(shè)服務(wù)，　　2017年至2018年，新力控股對(duì)廣西路港建設(shè)集團(tuán)應(yīng)付服務(wù)費(fèi)金額分別為1.88億元和2.64億元，分別占比新力控股總采購(gòu)金額的3.0%和3.4%。

招股書披露，新力控股與上述兩家近親控股的企業(yè)已維持了6年穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系。且新力控股董事估計(jì)，截至2019年、2020年及2021年12月31日止，與廣西路港建設(shè)集團(tuán)建筑服務(wù)框架協(xié)議的最高交易額將分別不超過(guò)10億元、16億元和18億元。

值得關(guān)注的是，截至2018年末，新力控股及控股股東共同對(duì)廣西路港建設(shè)集團(tuán)總額7億元的借款進(jìn)行擔(dān)保。

新力控股近六成銷售依賴于大本營(yíng)江西

新力控股2010年成立于南昌，是江西省規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司。2016年8月，新力成立深莞惠城市公司，開始進(jìn)行全國(guó)布局。公司先是以股權(quán)收購(gòu)方式大舉挺進(jìn)廣東惠州，接著進(jìn)入廣州，拿下南沙、花都、肇慶、清遠(yuǎn)等7宗地塊。

2017年，新力地產(chǎn)將總部從南昌遷入上海，同時(shí)在上海周邊的無(wú)錫、昆山、蘇州投子布局，擴(kuò)張重點(diǎn)由珠三角轉(zhuǎn)向長(zhǎng)三角。

2018年初，新力控股董事會(huì)主席張園林在公司年會(huì)上確定“保800億爭(zhēng)1000億元”目標(biāo)，提出“4+X”戰(zhàn)略，著重“以南昌為中心的中部區(qū)域”、“以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域”、“以深圳為中心的珠三角區(qū)域”、“以成都為中心的西部區(qū)域”，同時(shí)機(jī)會(huì)性進(jìn)入其它片區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)展全國(guó)布局。

根據(jù)招股書，截至2019年3月31日，新力控股旗下有101個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約為1480萬(wàn)平方米，其中有高達(dá)52.6%比例的土地儲(chǔ)備位于江西省，42.8%位于南昌。

2018年，新力控股在江西地區(qū)的銷售額達(dá)到了539億元，占總銷售額的59%，近六成銷售依賴于江西地區(qū)。

新力控股在招股書中援引戴德梁行報(bào)告，就2018年住宅物業(yè)的簽約銷售總額而言，公司位居江西省房地產(chǎn)開發(fā)商之首。不過(guò)由于項(xiàng)目布局過(guò)度集中，新力控股也表示，江西省經(jīng)濟(jì)狀況的任何顯著下滑，均可能對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況及業(yè)務(wù)前景造成重大不利影響。

新力控股頻曝違規(guī)被處罰 南昌武漢贛州遭監(jiān)管通報(bào)

在新力控股急速擴(kuò)張的背后，公司頻頻因違規(guī)而被各地監(jiān)管部門處罰。

據(jù)《江西日?qǐng)?bào)》2017年5月8日的報(bào)道，南昌市建委對(duì)外通報(bào)違規(guī)建設(shè)典型案例，其中位于南昌市麻丘鎮(zhèn)環(huán)湖路的新力·公園壹號(hào)項(xiàng)目，未按規(guī)定辦理施工許可及安全監(jiān)督手續(xù)，現(xiàn)場(chǎng)三臺(tái)塔吊在未按規(guī)定辦理安裝告知的前提下安裝使用。此外，鋼結(jié)構(gòu)縱向跨度超36米，屬超過(guò)一定規(guī)模的危大工程，未按規(guī)定履行程序的前提下已施工。南昌市建委下發(fā)《建設(shè)工程安全監(jiān)督手續(xù)催辦通知單》及《限期整改通知書》，要求施工單位立即停止該項(xiàng)目的施工作業(yè)，完善相關(guān)建設(shè)手續(xù)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)存在的安全生產(chǎn)隱患采取有效措施予以消除。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》2017年12月16日?qǐng)?bào)道，新力控股在南昌九龍湖板塊的新力禧園項(xiàng)目，額外收取“居間服務(wù)費(fèi)”被消費(fèi)者舉報(bào)。據(jù)消費(fèi)者介紹，新力禧園置業(yè)顧問(wèn)告知若參加“11萬(wàn)抵25萬(wàn)”活動(dòng)，房?jī)r(jià)即可優(yōu)惠。但是在后續(xù)購(gòu)房過(guò)程中，前期支付的11萬(wàn)元卻沒(méi)有算入合同，只開具一張收據(jù)，導(dǎo)致支付總房?jī)r(jià)和單價(jià)均超過(guò)實(shí)際備案價(jià)格，違反“一房一價(jià)”規(guī)定。此外消費(fèi)者投訴稱，該項(xiàng)目還存在虛假宣傳和欺詐消費(fèi)者的行為。

收到舉報(bào)后，南昌市新建區(qū)房管局執(zhí)法人員趕到新力禧園售樓處，進(jìn)行調(diào)查取證，并約談了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。新建區(qū)房管、規(guī)劃、工商和物價(jià)部門已經(jīng)對(duì)此聯(lián)合調(diào)查，暫時(shí)叫停了樓盤銷售活動(dòng)，責(zé)令其出具整改方案。

另外經(jīng)南昌市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于南昌市高新區(qū)的新力公園壹號(hào)的建設(shè)、施工或監(jiān)理的五個(gè)工程項(xiàng)目未辦理質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)及施工許可證，被要求立即停工并限期整改。

2018年5月24日，《楚天都市報(bào)》報(bào)道，武漢市房管局通報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為整治情況，由湖北華中盤龍收藏品交易市場(chǎng)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的新力·帝泊灣項(xiàng)目存在標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)之外加價(jià)，另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用的問(wèn)題。

據(jù)新力控股的官網(wǎng)查詢顯示，公司包括武漢在內(nèi)的8個(gè)城市建有新力·帝泊灣項(xiàng)目。

2018年9月3日，贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)信息公開平臺(tái)顯示，贛州新力力合置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的新力·帝泊灣一期，和贛州新力未來(lái)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的新力·帝泊灣二期工程，未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)擅自開工，違反了《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十三條，即建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)可以與施工許可證或者開工報(bào)告合并辦理。

消費(fèi)者在人民網(wǎng)投訴：新力龍灣開發(fā)商違規(guī)收取價(jià)外款

2018年11月21日，有消費(fèi)者在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板頻道留言，投訴新力龍灣開發(fā)商違規(guī)收取價(jià)外款。該消費(fèi)者稱自己于2017年10月份在（南昌）新力龍灣購(gòu)買商品房一套，新力龍灣開發(fā)商除了收取合同房款外，還收取了9萬(wàn)元的居間服務(wù)費(fèi)，并且只開具收據(jù)。

消費(fèi)者稱，新力龍灣開發(fā)商要求消費(fèi)者與第三方（夢(mèng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽署一份虛假的借款合同，顯示該消費(fèi)者簽借款9萬(wàn)元，但并沒(méi)有實(shí)際的借款支付行為。該消費(fèi)者稱由于不清楚相關(guān)事項(xiàng)，被開發(fā)商銷售人員哄騙簽了上述合同。

這名消費(fèi)者質(zhì)疑，新力龍灣的上述行為是違規(guī)銷售，開發(fā)商在合同價(jià)款之外收取居間服務(wù)費(fèi)，存在逃避政府監(jiān)管的限價(jià)政策、變相抬高房?jī)r(jià)進(jìn)行市場(chǎng)銷售的意圖。

另外，新力龍灣開發(fā)商收取居間服務(wù)費(fèi)只開具收據(jù)，是否涉及偷逃稅款，以及樓盤銷售人員哄騙消費(fèi)者簽署借款合同，但并沒(méi)有實(shí)際支付的借款行為，該借款合同是否屬于合同欺詐？

對(duì)此投訴，南昌市房管局表示消費(fèi)者可聯(lián)系該局開發(fā)管理處，并提供相關(guān)材料，以便解決所涉問(wèn)題。